焦点热文：地产启示录｜荣盛：生死赌局未明
风雨晦暗，上市房企此起彼伏的“保壳战”里，紧急祭出收购亏损能源企业的荣盛发展，一时赚足了噱头，但这把极限操作，也引起了市场争议。
作为“环京双雄”之一的荣盛，也曾享受过千亿房企的荣耀，如今却不得不为股价逼近1元、濒临退市而辗转腾挪。
6月初，荣盛宣布借道盟固利转型新能源后，连续收获了5个涨停板，股价从最低谷的1.17元，最高时涨到了2.07元，暂时获得一线喘息。
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这桩紧急收购的“利好”公布后，6月16日起，荣盛股价又转入下行通道，连续5个交易日下跌，28日以2.52%的跌幅，收于1.55元。
毕竟，荣盛本身已经连续两年亏损，累计亏损额达到212.66亿元；而标的公司盟固利，也是持续亏损。
深交所在给荣盛的问询函里，接连发出灵魂三问——“你公司在自身连续两年大额亏损情况下，收购持续亏损资产是否具有合理性”？“你公司存在经营性现金流恶化、资金流动性不足、大额票据逾期、资产负债率高等情形，交易后能否对标的公司实现有效整合与管控”？“标的公司持续盈利能力是否存在重大不确定性”？
回顾上世纪90年代，荣盛创始人耿建明曾在第一次股东大会上希冀：“它虽然起于青萍之末，但终将掀起狂浪迭起的大潮”。
荣盛确实走上过潮头，其兴衰与环京楼市的起落同频，但它的坠落，也与自身发展战略密切相关，大举进军文旅地产、激进拿地扩张、负债率高企等等，都是值得深刻反思的过往。
深谙荣盛内情的人士向21世纪经济报道记者表示，荣盛的衰败一是受到环京楼市的影响，二来，曾经对康旅极度狂热的荣盛，“铺的摊子太大了，康旅项目的销售一直就不是很好，很难盈利。重投入、长周期的康旅模式极大地拖累了荣盛”。
创立27年、上市16年，荣盛3次艰难冲击才获得的上市地位，最终能否化险为夷，依然迷雾重重。
而这种临时抱佛脚式的保壳行为并非没有先例，此前也有房企试图通过置入新业务保住公司的上市地位，但这些匆忙的举措，罕见成功先例。
扎根廊坊、重仓环京
上世纪90年代，房地产企业如雨后春笋般出现，如今走入尘埃阴影里的泰禾、与荣盛一样曾称霸环京的华夏幸福，都和荣盛成立于同一时期。
1962年出生的耿建明，在部队考取了军校，退役后，被分配到廊坊市城建一公司，后又考去天津大学学习工程造价专业。
1996年，这名退伍军人开始投身商海，成立了荣盛建筑安装公司。
成立之初的荣盛将主业放在了建筑领域，当时的廊坊建筑行业也如火如荼。但耿建明意识到建筑行业的高峰即将过去，而随着住房制度改革的出现，人们对高品质商品房的需求将会爆发，很快，他将主业对准了房地产开发。
开始进入房地产开发领域的荣盛，第一个房地产项目“方州花园”位于耿建明的老家江苏南京六合。在南京摸索到房地产开发的门路后，耿建明又把战略重心放回了京津冀，并瞄准了他曾打拼多年的廊坊。
早期的内部资料显示，选择廊坊，是因为这里有着处于京津冀腹地的区域优势，坚信廊坊房地产将会迎来春天。荣盛先后在廊坊开发了锦绣家园、阿尔卡迪亚等项目，逐步站稳了脚跟。
和每一家不断做大的企业一样，经历了几年的发展之后，荣盛也寄望通过上市获得资本市场的扶持以实现更快的增长。经过重重波折与改制、重组，2003年，荣盛房地产公司股份制改造完成。
但上市之路并不平坦，如今荣盛千方百计想要保住的“壳”，当年3次冲击IPO才闯关成功，于2007年8月8日，在深交所挂牌上市，成为河北省首家通过IPO上市的房地产企业。
凭借起家于廊坊和南京的经验，耿建明把公司发展重心放在京津冀及长江经济带的二三线城市上，选择用这样的布局，避开与一线城市实力雄厚的国企、外企的正面较量。
后续荣盛在其他二三线城市大面积拿地铺排，也与这段经历有关。
2010年，荣盛进入了常州、唐山、成都、呼和浩特、秦皇岛等城市，初步奠定了二、三线城市房地产开发的市场地位。当年合同销售金额突破100亿元，首次迈进百亿俱乐部。
但低能级城市楼市的脆弱性，也数次给荣盛带来了反噬。
2014年，房地产市场遭遇了明显的回调，荣盛在2014年上半年的销售额也有大幅下滑。当年，荣盛整体布局显得多且分散，包括沈阳、徐州、蚌埠、长沙在内的9省20多个城市，有些城市在楼市下行周期里信心不足，销售遇阻。2015年时，荣盛的归母净利润下滑了25.56%。
这样的倒退，让荣盛又重新聚焦大本营，重仓环京，并开始打起了多元化的主意，加码旅游地产和商业地产，而这两者，正是“烧钱大户”。
埋在战略里的隐雷
2014年，耿建明在康旅地产上的野心开始勃发，荣盛正式布局多元化。
年报显示，荣盛2014年加大了在生态旅游、养老养生、产业新城、商业地产等方面的投资。
当年1月，荣盛与黄山区人民政府签订投资框架协议，拟投资50亿建设黄山太平湖金盆湾旅游综合开发项目；5月，荣盛宣布耗资10亿元投建黄山文旅产业园；2015年3月，荣盛表示将在唐山兴建华北最大的室内主题公园——荣盛未来城，投资或达50亿元。
到2017年，荣盛康旅已签约30余个项目，其中已经投入运营或销售的有秦皇岛、野三坡、神农架、海南香水湾、黄山太平湖、承德兴隆、邢台内丘等项目。
那几年，荣盛在康旅项目上的投资相当激进。据机构不完全统计，从2017年3月底至2018年4月初一年间，荣盛发展拟布局文旅项目已达28个，拟投资（含部分有意向，但还未最终落定的项目）概算金额近2000亿元。
21世纪经济报道记者注意到，仅在黄山地区，荣盛就布置了4个项目。包括黄山北大门附近的蒲溪水镇，九华山后山的温泉养生谷项目，徽州文化为特点的荣盛乌石湿地公园，太平湖畔的莲花国际与荣盛金盆湾项目，金盆湾养生度假区甚至有8000亩的森林公园和2200亩养生度假区。
荣盛康旅“6+N”的布局框架，不止是有以秦皇岛、承德、野三坡为主的大北京区域，以南京为主的大上海区域，以陵水、惠州、湛江为主的大海南区域，以黄山、九华山为主的大黄山区域，以神农架、宜春为主的大华中区域，以成都、峨眉、西昌和丽江为主的大西南区域，他们的投资甚至伸到了海外，计划拓展到以捷克为主的欧洲区域。
“当年的感觉就是，拼命搞康旅。康旅是耿老板的情怀，‘盛行天下’也是他提出来的，”前述知情人士告诉21世纪经济报道记者，但急速扩张了那么多项目，销售却并不乐观。
该人士提到的“盛行天下”，是荣盛“盛行天下旅居联盟”的简称，简言之就是参与该计划的业主，可以把业主身份变成会员身份，每年享有总房款一定比例的换住权益，适用于荣盛康旅所有项目。
但这样的操盘方式，注定有着规模的难题，只有规模达到一定量，才能吸引康旅客户入局。
庞大的前期投入量、漫长的收入回报期、高难度的运营挑战，都是荣盛康旅难以逾越的高山。其资产负债率也一路走高，从2012年的76.56%增至2017年的84.68%。
疫情来临之后，荣盛的康旅项目更是苦不堪言。知情人士透露，三年里，荣盛旗下的很多康旅项目都陷入停滞状态，以前可以从康旅项目的大盘子里拿出部分土地转让给其他房企，也因房地产形势整体下行而失去了销路。
与此同时，荣盛重仓环京的策略，也在环京楼市下行的几年里，成为了荣盛的痛点。
2018年销售额突破千亿元大关之后，荣盛2019年和2020年的销售额分别达到1154亿元和1271亿元。到2021年，荣盛的净利润过山车般下挫，归母净亏损达到49.55亿元。
对于2021年的亏损，荣盛发展表示该年是房地产行业面临巨大挑战的一年，尤其下半年来涉房金融政策不断加紧，市场预期悲观持续，消费者购房意愿持续低落，销售量下跌明显。同时，叠加疫情影响反复，尤其是环京市场和河北市场，公司项目的销售环境受到了严重影响。
2022年，荣盛的归母净亏损继续扩大为163.11亿元。
急速坠落、企图跨界
2023年最新的一季报里，荣盛仍然亏损6.42亿元。
在回复深交所询问时，荣盛坦承，截至2022年末，公司存在经营性现金流恶化、资金流动性不足、大额票据逾期、资产负债率高等不利情况。
年报数据显示，截至2022年末，荣盛货币资金期末余额为92.02亿元，较期初下降53.29%。有息负债期末余额共计423.04亿元，有息负债余额远高于货币资金余额，其中逾期未支付票据金额为37.36亿元。
2022年计提信用减值损失同比大幅增加，2021年、2022年分别计提坏账损失8.1亿元、39.52亿元。其中，对应收账款计提减值1.29亿元，对其他应收款计提减值30.46亿元，对金融资产计提减值8.42亿元。
此外，公司资产负债率为89.96%，较年初增加5.47个百分点。报告期内，经营活动产生的现金流量净额22.45亿元，较上年同期下降86.73%。
债务的违约与展期也浮出水面。2023年1月30日，民生银行公告称，荣盛未能按期足额兑付2020年第一期中期票据本金5000万元及对应利息。2023年3月21日，荣盛披露《关于境外间接全资子公司债务相关情况的公告》，因新增融资受阻，资金流动性持续承压，暂停支付两笔到期美元债券本息共计3.67亿美元。
业内人士分析，在本轮楼市下行周期里，荣盛的土储集中在三四线城市，量价齐跌明显，未来销售回血仍面临较大压力。
5月25日，荣盛迎来关键一天，在一个跌停板之后，股价收于1.17元，距离因“1元股价”跌入退市险境，仅有半步之遥。
5月28日晚间，荣盛公告停牌，并宣布拟以发行股份的方式购买控股股东荣盛控股持有的盟固利68.38%股权。
据介绍，盟固利主要从事新能源汽车用锂离子动力电池、储能用锂离子电池及锂离子电池关键材料的研发和产业化。
2018年至2020年间，荣盛控股耗资超50亿元，获得了盟固利的控股权。“也是在看到康旅的窟窿之后，公司开始调转方向，派原来康旅的高管去拓展了新能源业务。”接近荣盛的知情人士告诉21世纪经济报道。
6月8日晚间，荣盛正式宣布了收购方案，并在公告中特意指出，“本次收购有助于公司战略升级”，意在告诉外界，并不是要发展多元化，而是意图进军新能源界。
但荣盛紧急之下打出的收购牌，牌面并不好看。
盟固利作为新能源企业，本身已是连年亏损。2021年、2022年，该公司毛利率分别为-25.90%、-14.83%，净亏损分别为5亿元、4.95亿元。
对于深交所问询“标的公司业绩持续为负的原因”，荣盛在回复中表示，新能源电池产业投资规模较大，属资金密集型产业，标的公司作为非上市公司，近年来受外部因素影响融资较为困难，资金压力较大。而在流动资金有限的情况下，标的公司产能无法充分转化为收入、产能利用率较低，2021年和2022年分别为26.4%和31.1%。
可供对比的是，2022年，同行业公司里，宁德时代的产能利用率为83.4%，欣旺达为83.52%，亿纬锂能为91.5%。
IPG中国首席经济学家柏文喜向21世纪经济报道记者表示，新能源当前处于风口，能够引发市场关注和利好股价稳定，这也是不少房企转型新能源的主要原因。“而已连续两年亏损的荣盛，收购持续亏损的盟固利，这种行为是否具备可行性还有待观察。”他说。
在回复深交所的问询函里，荣盛解释了盟固利业绩持续为负的原因，但拒绝承认“标的公司持续盈利能力存在重大不确定性”。柏文喜进一步指出，后续荣盛要想把新能源作为主营业务，这是荣盛所不熟悉也不具备资源和经验的新领域，对荣盛而言会是困难重重。
业内分析人士亦表示，保壳只是短期的权宜之计，更重要的还是企业要修复自身的造血功能，有序偿还到期债务，恢复企业的正常运营，才能从根本上解决问题。